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陳曉華 北京宅基地轉讓律師

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2019年土地轉讓需要什么條件?土地轉讓的方式有哪些?

土地轉讓是土地所有權或使用權有償或無償地由甲轉給乙的行為。那么進行土地轉讓需要什么條件?土地轉讓的方式有哪些?陳曉華律師,北京宅基地轉讓律師,現執業于北京市盈科律師事務所,法律功底扎實,執業經驗豐富,秉承著“專心、專注、專業”的理念,承辦每一項法律事務、每一個案件。所辦理的案件勝訴高,獲得當事人的高度肯定。在工作中一直堅持恪守誠信、維護正義的信念,全心全意為客戶提供優質高效的法律服務。土地轉讓需要什么條件?土地使用權方式決定了轉讓條件有所不同,以出讓方式取得的土地使用權,房地產項目轉讓時,應當符合《城市房地產管理法》第三十八條規定的轉讓房地產的條件。要按照出讓合同約定,已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書,這是出讓合同成立的必要條件,也只有出讓合同成立,才允許轉讓;要按照出讓合同約定進行投資開發,完成一定開發規模后才允許轉讓。這里又分為兩種情形,一是屬于房屋建設的,實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資總額的25%以上;二是屬于成片開發土地的,應形成工業或其他建設用地條件,方可轉讓。上述兩項條件必須同時具備,才能轉讓房地產項目。這樣規定,其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮,牟取暴利,以保證開發建設的順利實施。以劃撥方式取得的土地使用權,應符合《城市房地產管理法》第三十九條的規定,其中規定了以劃撥方式取得的土地使用權在轉讓房地產開發項目時應具備的條件。對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目,要轉讓的前提是必須經有批準權的人民政府審批。經審查除不允許轉讓外,對準予轉讓的有兩種處理方式:第一種是由受讓方先補辦土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金后,才能進行轉讓;第二種是可以不辦理土地使用權出讓手續而轉讓房地產,但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。對以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,屬于下列情形之一的,經有批準權的人民政府批準,可以不辦理土地使用權出讓手續。是經城市規劃行政主管部門批準,轉讓的土地用于《城市房地產管理法》第二十三條規定的項目,即用于國家機關用地和軍事用地;城市基礎設施用地和公益事業用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規規定的其他用地。經濟適用住房采取行政劃撥的方式進行,因此,經濟適用住房項目轉讓后仍用于經濟適用住房的,經有批準權限的人民政府批準,也可以不補辦出讓手續。土地轉讓的方式有哪些?1.買賣作為土地使用權轉讓的最廣泛的方式,買賣以價金的支付為土地使用權的對價。由于“買賣”是土地使用權“轉讓”的主要表現形式,我們通常所說的土地使用權“轉讓”指的就是土地使用權“買賣”。下文關于土地使用權轉讓合同的討論實際上也是關于土地使用權買賣合同的討論,所以說,“轉讓”有廣、狹兩個概念之分,當“轉讓”是廣義概念時,它包括所有的以權利主體變更為目的土地使用權的移轉行為;當“轉讓”是狹義概念時,它與買賣具有同樣的涵義。2.抵債抵債是買賣的一種特殊形式,只不過價金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權買賣時,土地使用權的移轉和價金的支付是對等進行的,而在以土地使用權抵債時,價金支付在前,所抵之債視為已付之價金。3.交換以交換的方式轉讓土地使用權的,土地使用權的對價不是價金,而是其他財產或特定的財產權益。土地使用人將土地使用權移轉給受讓人,以此取得受讓人提供的其他財產或特定的財產權益。4.作價入股作價入股介于買賣和交換之間,既類似買賣,又類似交換。說它類似買賣,是因為將土地使用權用來作價,所作之價如同買賣之價金;說它類似交換,是因為土地使用權被用來入股,所得之股如同其他財產或特定的財產權益。5.合建在開發房地產時,合建與以土地使用權作價入股都屬于一方出地、他方出錢建房的合作形式。為合作建房的目的而設立獨立法人的,土地使用權轉讓的對價是股權;不設立獨立法人,而采取加名的方式,或甚至不加名、僅以合建合同約定合作各方產權分配的,土地使用權的對價是房屋建成以后的產權。因合建而分配產權以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產權及該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權,卻不再擁有原來意義上的土地使用權,可視為交換的一種特殊形式,即用地人以部分土地使用權換取房屋產權。6.贈予贈予是用地人將其土地使用權無償移轉給受贈人的法律行為。以贈予方式轉讓土地使用權的,土地使用權的移轉沒有直接的對價,它無需價金的支付或財產權利的提供作為對應條件。但土地使用權贈予合同可能會附加其他條件,如用地人在將土地贈予給學校使用時,可能會將土地的使用限于與教育有關的目的。7.繼承在用地人是自然人時,用地人的死亡會使其繼承人取得相應的土地使用權。在用地人是法人或其他組織時,其合并或分立也會導致合并或分立之后的主體取得相應的土地使用權。通過繼承取得土地使用權時,土地使用權的移轉也沒有直接的對價,但可能會有間接的對價,如在通過合并取得土地使用權的法律關系中,新公司繼承了原公司的財產,也會繼承原公司的債務,新公司取得土地使用權的對價,可能以承擔原公司的其他債務的方式體現出來。陳曉華律師 北京北京知名律師,承辦土地征收案例近千件, 熟知客戶所在領域的業務特點和法律需求,能提出準確、精深的專業意見,可使案件的解決結果符合法律公正的原則,又能讓當事人的合法利益得到最大的保障。

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