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農村房屋抵押的效力

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-07-05 瀏覽:564
導讀: 農村房屋抵押的效力 根據《擔保法》對于房屋抵押的規定,以依法取得國有土地使用權上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。即以房屋抵押時,不能將房屋所有權與土地使用權相剝離。而農村房屋所占

農村房屋抵押的效力

根據《擔保法》對于房屋抵押的規定,以依法取得國有土地使用權上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。即以房屋抵押時,不能將房屋所有權與土地使用權相剝離。而農村房屋所占用的是集體土地使用權中的宅基地,是《擔保法》明文規定不能抵押的財產之一。由此可見,如以農村房屋提供抵押,則把房屋所有權與土地使用權剝離了開來,與法不符,該抵押無效。其次,農村房屋抵押的處理問題。從以上對農村房屋抵押效力的認定來看,農村房屋抵押無效,在處理上,就應當依照《擔保法》司法解釋的規定,按雙方有無過錯,由抵押人承擔連帶賠償責任或不能清償部分1/2的責任。

筆者認為,農村房屋抵押應當有效。根據《中華人民共和國土地管理法》規定,農村村民出租或出售宅基地上所建住宅,再申請宅基地的,不予批準。可見,村民出租、出售房屋,法律并無禁止性規定。既然可以出租、出售,那么用于抵押也應當許可。農村房屋所占用的是宅基地,所有權屬于農村集體經濟組織,其使用權由集體經濟組織按法律規定的條件和程序劃給村民使用。作為宅基地使用權人,有權在土地上享有占有、使用的權利,可以在該土地上建造房屋以及其他附著物。房屋所有權的完整權能屬于宅基地使用權人。村民轉讓房屋所有權,也將與房屋不可分割的宅基地使用權一并轉讓。如果不允許地隨房走,則村民僅能對房屋享有占有、使用、收益的權利,而無從行使最重要的處分權能。故筆者認為,農村房屋所有權的轉讓也應比同城鎮房屋實行地隨房走,才有利于農村房屋步入市場交易。同理,用農村房屋抵押,設置他項權利以及抵押權的實現,實際上也僅是房屋宅基地使用權人的變更,并沒有剝奪所有權。

農村房屋所占用的宅基地與城鎮房屋所占用的國有土地有其共通性,即使用權人僅有占有、使用、收益的權利,沒有所有權。地上附著物所有權變更,并不改變土地所有權。從這一點來看,城鎮房屋可以抵押,所占用的國有土地使用權同時抵押,可以通過折抵、變賣等方式實現抵押權,實現抵押權的同時,國有土地使用權轉讓。那么農村房屋為什么不行呢我國《物權法》草案第302條規定,宅基地使用權人可以單獨就房屋設定抵押,在實現抵押權而導致房屋所有權發生轉移時,宅基地使用權應當一同轉移。可見,我國今后的法律發展方向傾向于確定農村房屋抵押的合法效力。

從另一方面來看,城鎮房屋特別是商品房所占用國有土地使用權根據其性質,具有不同的使用年限。而宅基地使用權一旦劃歸使用權人,使用權人就享有終身使用權,甚至澤及子孫,除非宅基地被收回或被征收(即使被收回或征收,也應當另外批準給予相應的宅基地使用權)。由此,宅基地使用權比國有土地使用權更具恒久性。這也使抵押農村房屋處理中實行地隨房走更具有可行性,使農村房屋具備了抵押的有利條件。

綜上所述,農村房屋抵押應當合法有效,農村房屋抵押權的實現可比照城鎮房屋的處理方式。



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