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房改房的產權分析及糾紛處理

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-07-06 瀏覽:440
導讀:我國城鎮居民住房制度改革經過十幾年的努力,現已基本結束。居民住房這一最大的消費品,已作為商品納入了市場經濟的良性循環之中。城鎮住房制度改革的目的是改變住房實物分配制度為貨幣工資分配,鼓勵職工利用工資收入

我國城鎮居民住房制度改革經過十幾年的努力,現已基本結束。居民住房這一最大的消費品,已作為商品納入了市場經濟的良性循環之中。城鎮住房制度改革的目的是改變住房實物分配制度為貨幣工資分配,鼓勵職工利用工資收入和住房購房,逐漸實現職工住房的商品化、社會化。在福利房向商品房,公房向職工有限產權房、全產權房過渡的過程中,圍繞房改房產權的取得和因、繼承引發的問題產生了許多糾紛。這些糾紛形式多樣,法律關系復雜,在法律調整上有的尚無明確的依據,筆者就此談一點粗淺的認識,以求賜教。

一、推行住房制度改革的主要方式及房改房的產權分析。

要處理好涉及房改房的糾紛,首先要了解住房制度改革的主要方式和不同方式下,職工擁有房改房的產權性質。

我國城鎮住房制度改革是為了適應經濟體制改革,在市場經濟的條件下,將居民住房這一基本的消費品商品化、產業化,促使房地產業,在市場中融資,在競爭中發展壯大,以解決居民不斷增長的住房需求。這一改革的主要矛盾是如何改變住房的實物分配制度,實現企業將用于職工住房的福利積累以貨幣工資的形式分配,職工再從房地產市場按需購房,使住房商品化。住房本身的客觀特征決定了其較高的使用價值和市場價格。而我國城鎮居民的低收入狀況和房屋的市場價格有很大的差距,為解決這一矛盾,我國在住房制度改革中主要采取了二種方式,一是公房的優惠出售。二是單位職工內部集資建房。

公房的優惠出售,是指按照國家的房改政策,售房單位將供職工低價租住的原有住房或新建住房,按具有優惠性質的標準價或成本價出售給原居住職工和具備分房條件的職工。職工以這種優惠價購買的房屋取得該住房的有限產權。視優惠價價格組成的不同,職工取得的有限產權的性質也不同。根據1994年7月國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》對職工購買的優惠房產權性質的規定:“職工以成本價購買的住房產權歸個人所有,一般住用五年后,可依法進入市場,在補交土地使用權出讓金或所含土地收益和按規定交納有關稅費后,收入歸個人所有。職工以標準價購買的住房,擁有部分產權,即占有權、使用權、有限的收益處分權,可以繼承。產權比例按售房當年標準價占成本價的比重確定”。明確了職工以成本價購買的住房,產權雖歸職工個人所有,但因其價格構成中沒有土地使用權出讓金,其所有權是有限的,在房屋的處分時受到限制。職工以標準價購買的住房,因其交易的價格不能體現住房的實際價值,相當于職工交納了該住房的部分價款,所以,職工取得部分產權,職工和單位對該房享有共有關系,職工所享有的產權比例以購房時該房產的標準價占成本價的比例確定。同樣職工對該房屋的收益處分權受到限制,一般住用5年后,方可依法進入市場,在同等條件下,原售房單位有優先購買權和租用權。

單位職工內部集資建房,是在公租房向商品房過渡的過程中出現的,符合把住房建設投資由國家、單位統包改為國家、單位、個人三者合理負擔的房改政策,是大多數單位進行住房建設所采取的方式。單位內部職工集資建房分多種形式:

1、單位借款形式。單位在職工住房的籌建過程中,由于資金緊張,向職工進行集資,并約定單位在住房建成的一定期限內,將集資款連本帶息退還給職工。這種形式的集資建房,屬于單位向職工借款,所建房屋的產權屬于建房單位。即使將來所建住房分給集資的職工居住,職工也僅能取得房屋的承租權。

2、單位和職工共同出資建房的形式。依據國家住房制度改革的基本精神,把住房建設投資由國家統包改為國家單位和個人合理負擔,由單位內部職工進行住房集資,和單位出部分資金共同建設的房屋,產權應屬集資職工和單位共有。這種集資建房的性質,它不同于房屋的買賣,是單位和職工共同出資建房行為,從的理論上說,這是所有權原始取得的方式,自房屋建成交付時,集資職工就和單位對該房享有共有權,職工對該房產享有所有權的份額,可依據1994年7月國務院發布的《關于深化城鎮住房制度改革的決定》,按職工集資款占房屋成本價的比例確定。

二、涉及房改房糾紛的特點及主要矛盾和法律適用。

城鎮住房制度改革直接關系到廣大職工的切身利益,其政策性強、涉及面廣,在操作中產生糾紛很多。從房改房的特征上看,其主體是特定的,一方是售房建房單位,另一方是該單位有分房資格的職工;從性質上它不同于一般的民事法律關系,它是以雙方的勞動關系和職工夫妻雙方享有的住房福利為條件的。因此,涉及房改房的糾紛往往和職工的勞動關系和職工的家庭婚姻關系相連系的。這正是此類糾紛的復雜之處。如何才能公平合理的解決這類糾紛呢?首先要抓住糾紛的主要矛盾,不論是職工解除勞動關系后要求對房改過程中的住房要求確權,還是因職工離婚或繼承要求分割房產,其主要問題是房屋的權屬問題,確定糾紛房屋的產權,明確產權的轉移時間,是正確解決糾紛的前提。其次,要充分認識到房改房是基于勞動關系和職工住房福利產生的,在房屋確權時要保護好職工的合法權益。第三,處理這類糾紛的法律適用上,要依據和國家的房改政策,法律和政策都不明確的,根據民法原理處理和解決。

三、房改房糾紛的處理

對于房改完畢已辦理了產權證,明確產權關系的糾紛,法律關系比較明確、比較容易處理。對職工根據房改政策和單位房改的規定交納了購房款尚未辦理產權證時,因勞動關系或家庭婚姻關系的變化引發的房改房糾紛,和單位內部職工集資建房,職工已實際占有使用住房,企業未給職工辦理產權證時,就該住房的確權和繼承產生的糾紛,處理比較復雜。在此筆者談一下自己的看法。

1、參加單位房改購買公房的職工與售房單位解除勞動關系引發的房屋權屬糾紛的處理。

參加單位房改購買公房的職工因調動工作、辭職或除名、辭退與售房單位解除勞動關系,售房單位以該職工已不是本單位職工為由,要求收回房屋。這類糾紛在司法實踐中非常多,處理時應具體情況具體分析。對于購房職工在與單位解除勞動關系時,已取得住房的產權證明的,應當充分保護產權人的合法權益,即維護購房職工對其所購公房的全部占有權和使用權 。售房單位收回房屋的要求無任何法律依據。對于購房職工與單位解除勞動關系時,已交納了購房款,簽署了購房協議但未拿到房產證 ,售房單位要求收回房屋、購房職工要求單位給予辦理房產證而產生的糾紛。對于這種情況,司法實踐中有不同的處理意見。一種意見認為:根據現有法律規定,房屋產權轉移時間以辦理產權證為準。職工在沒有取得產權前,和售房單位解除勞動關系,就喪失了以優惠價格購買公房的資格,因此,雙方簽訂的售房協議,在履行中因購買方喪失應具備的主體資格而失效。售房單位有權收回房屋。筆者對此持有不同意見,該職工能否取得產權,應取決于雙方買賣公房的行為是否合法有效。如果該單位對所售公房的售房辦法經過房改部門審批,購房職工簽訂購房協議時具備購房資格,雙方簽訂的買賣公房合同合法有效。雙方就應該 全面履行該合同,即使職工和單位解除了勞動關系,售房單位也應為職工辦理房屋產權證。理由有三 :第一,公房的售房對象是以單位的公房出售辦法被政府房改部門批準時,享有購買單位公房資格的職工為準。相關法律法規和房改政策沒有規定,以優惠價購買公房的職工必須保持與售房單位的勞動關系,也沒有規定購買公房的職工必須為企業繼續服務的期限。第二,購買公房的職工交足購房款后,協助職工辦理產權證是售房單位的合同義務。因賣房者不履行合同義務致使買房者不能達到合同目的,承擔不利后果,這顯然不符合的立法本意。再者,賣房單位一天不辦理房產過戶登記手續,職工就一天不能調離單位,單位不辦理房產證就可以限制職工的自由擇業權,這絕對是不合法的。第三,根據市政府發布的《市出售公有住房暫行辦法》第二十三條的規定,分期付款購買單位公房的,購房者調離本市或死亡的,其直系親屬或法定繼承人可以繼續付款購房。該規定明確了,分期付款購買公房者與單位脫離勞動關系的尚可繼續履行公房買賣合同,已交足購房款后與單位解除勞動關系的購房者更應要求單位履行合同,為其辦理房產過戶登記手續。

2、因參加房改的職工死亡引起的房改房的繼承糾紛的處理。

職工生前參加單位的房改并交納了購房款,在辦理產權證前因病死亡,該房產能否作為遺產繼承?這一問題比較復雜,應視不同情況作出不同處理。根據現有法律,房屋產權轉移時間以辦理產權證為準,即沒辦理房屋產權證就不享有房屋所有權。根據我國的規定,遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產,這里的合法財產包括財產和財產權利 。參加單位房改的職工在辦理產權證前死亡的,該房產不能作為遺產繼承。該職工參加房改交納了購房款,和單位建立了住房買賣的合同關系,其繼承人可以繼承其債權,即要求單位履行交付房屋辦理產權證的權利。但房改房買賣關系的主體是特定的,購房者必須是與售房單位有勞動關系的職工,能夠享受房改的優惠待遇是基于房改單位職工的身份。身份權是不能繼承的,如果該職工是單身,按他自己所享有的優惠待遇參加房改,那么該職工的繼承人只能繼承購房款,沒有獲得該房屋產權的請求權。如果該職工以其家庭夫妻雙方所享有優惠待遇參加其單位的房改,其配偶也是購房的主體,單位應繼續為其辦理房屋產權證,該職工所享有的那部分房屋產權可以作為遺產繼承。

3、因夫妻離婚引起的房改房糾紛的處理

根據1994年7月國務院發布的《關于深化城鎮住房制度改革的決定》的規定,職工以優惠價購買公有住房,每個家庭只能享受一次。不管夫妻雙方參加哪一方單位的房改,其購買公房的行為和享受的價格優惠是基于夫妻雙方共同享有的資格和權利。即使僅有參加房改的一方享有以優惠價購買公房的資格,其購房時所享有的優惠待遇包括國家鼓勵職工購買公房性質的價格折扣優惠和以職工住房公積金為計算依據的折扣,該優惠利益在其參加單位房改購買公房時已經實現,應屬于夫妻在婚姻存續期間所得。因此,因夫妻離婚而涉及房改房屋的歸屬時,該房屋應作為夫妻共有財產,雙方都有權分得該房,不能因參加了某一方單位的房改為由,限制另一方對該房屋的請求權。售房單位也不得以非本單位職工為借口,侵犯產權人的利益。但是未分到住房的一方已不再享有優惠購房的待遇,且被分割的住房的價格構成中隱含著購房家庭一方或雙方的住房補貼和國家企業給予職工的優惠待遇,所以在對房改房作價分割時應參照該房的市場價格,保護好未分到住房一方的合法利益。

因房改房屋引發的民事糾紛,還要在一定時期內存在,進一步研究和探討這一特殊法律關系,將有利于解決我們在工作碰到的實際問題,更好的為社會提供法律服務。

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