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婚前購房婚后取得產權證的房屋所有權歸屬分析

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-07-06 瀏覽:1173
導讀:案情介紹:劉某(女),于2008年12月1日于某開發商簽訂房屋買賣合同,購買房屋A,并一次性付清全部房款。2009年3月與趙某結婚。在婚姻關系存續期間,劉某取得房屋產權證。婚后,因雙方感情出現危機導致夫妻感情破裂,

案情介紹:

劉某(女),于2008年12月1日于某開發商簽訂房屋買賣合同,購買房屋A,并一次性付清全部房款。2009年3月與趙某結婚。在婚姻關系存續期間,劉某取得房屋產權證。婚后,因雙方感情出現危機導致夫妻感情破裂,劉某于2009年12月向法院起訴離婚。在訴訟中,雙方對房屋A是否屬于夫妻共同財產發生爭議。

觀點沖突:

對于本案中該A房屋是否屬于夫妻共同財產有兩種不同觀點:一種認為:根據物權法規定,不動產物權(本案中具體為所有權)自不動產登記之日起取得、變更或消滅。由于本案中該A房屋房屋產權證系婚后取得,即房屋所有權系婚后取得,根據婚姻法的規定,婚后取得的財產屬于夫妻共同財產。雖劉某已經支付了全部的價款,但是其支付價款僅取得金錢債權。另一種觀點則認為:劉某購房且支付了全部價款,該部分價款是其婚前財產,以其婚前財產購買的房屋屬于婚前財產。

律師觀點:

我們認為,該A房屋應當認定為劉某的個人財產。本案中,主張該A房屋系夫妻共同財產的理由無外乎:根據婚姻法規定,夫妻關系存續期間任何一方取得的財產屬于夫妻共同財產、物權法明確規定了不動產物權的取得自登記之日起成立以及該A房屋的產權證書系在劉某和趙某夫妻關系存續期間取得的事實。但是,認真分析后發現,支持該A房屋系夫妻共同財產理由和邏輯并不成立。原因在于以上述理由為依據得出結論的前提是承認物權變動的無因性:即物權的變動在其效力和結果上不依賴其原因而獨立成立,即原因的無效或者撤銷不能導致物權變動的當然無效和被撤銷。然而,物權變動的無因性會導致諸多不當,如:盜竊他人財物者也取得該財物的所有權。因此,我國物權法并沒有物權變動的無因性,相反,物權的取得和變動必須有合理合法的原因作為依據。就本案而言,劉某與開發商簽訂房屋買賣合同,雙方之間形成債權債務關系。具體而言,李某在該買賣合同中享有要求開發商交付房屋并為該房屋辦理產權證的債權——系一項財產權,而該財產權的取得時間是在婚前。因此,以婚前已經取得的債權為依據取得的房屋所有權當然應當屬于債權人。對于趙某而言,由于其并未該房屋買賣合同的當事人,其不享有該債權,也即是其不能享有房屋所有權。

另外,主張劉某婚前支付全部房款僅形成劉某和趙某之間的借貸關系也不成立。理由在于,劉某支付該房款的依據是其與開發商之間的購房合同,其付款行為是履行支付價金的義務,而非借貸。并且,在該支付行為中,僅存在劉某自己和開發商兩個主體。劉某和開發商之間只能形成買賣關系,而不能形成借貸關系。除此之外,趙某并不是合同向對方參與進來,劉某和趙某不可能形成借貸關系。當然地,劉某也不可能和自己形成借貸關系。所以,在這個過程中,并沒有借貸關系成立。

觀點延伸:假設劉某婚前購房時并未全額支付房款,婚后才支付完全部價款。那么這種情況下,該A房屋是否屬于夫妻共同財產呢我們認為,此種情形下,該A房屋仍舊屬于劉某的個人財產。原因在于,趙某不是該買賣合同的合同向對方,并沒有取得要求交付房屋和辦理產權的債權。根據合同法規定,權利義務的轉移首先應當在劉某和趙某之間形成合意,同時應當獲得向對方的同意。雖后趙某與劉某結婚,但該結合時身份的結合,并不代表劉某于趙某就共同享有對開發商的債權和承擔對開發商的義務達成一致;同時,即使雙方有合意,也應當獲得開發商同意,在獲得開發商的同意前,趙某未成為合同的向對方。

但是,此種情形下,劉某作為合同向對方,在婚后支付的房款屬于夫妻共同財產,且由于劉某是買賣合同的當事人,李某系以共同財產為自己利益進行處分,這個部分房款應當認定為夫妻共同財產對劉某的借貸。

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