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抵押貸款在實踐中的具體操作

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-07-06 瀏覽:922
導讀: 抵押貸款是按《中華人民共和國擔保法》規定的抵押方式,以借款人或第三人的財產作為抵押物發放的貸款,是擔保貸款的一種方式。在實踐中,根據《貸款通則》及《商業銀行法》的規定,貸款人發放貸款時,可發放信用貸款

抵押貸款是按《中華人民共和國擔保法》規定的抵押方式,以借款人或第三人的財產作為抵押物發放的貸款,是擔保貸款的一種方式。在實踐中,根據《貸款通則》及《商業銀行法》的規定,貸款人發放貸款時,可發放信用貸款或擔保貸款,但信用貸款一方面借款人較難取得,要經過貸款人審查、評估,確認借款資信良好,確能償還貸款的,才可獲得;另一方面,貸款人承擔的風險較大,一旦借款人在貸款到期不能還本付息,銀行的貸款將面臨收不回來的風險,嚴重影響貸款的安全性。因此,貸款人在發放貸款時,是以發放擔保貸款為原則的。抵押素有“擔保之王”的美譽,擔保貸款是減少貸款風險,確保貸款及時回籠的有效法律手段。盡管現行擔保法對抵押做出了相關規定,但在實踐中仍存在一些亟待解決的問題,本文重點討論銀行在發放抵押貸款時,如何保全自己的債權,保證貸款的安全性。

一、抵押貸款存在的問題

(一)有關規定對抵押的登記部門確認不統一,致使銀行無所適從

如中國人民銀行和建設部聯合簽發的《關于加強與銀行貸款業務相關的房地產抵押和評估管理工作的通知》中規定,當地房地產管理部門為城市房地產抵押登記部門。而某省工商行政管理局與中國人民銀行某省分行聯合簽發的《關于對金融機構貸款業務相關的抵押物進行登記的通知》中卻規定,工商行政管理機關為以企業動產和廠房等建筑物作抵押的登記機關。

另外,由于沒有在各抵押登記部門之間建立起必要的溝通制度,導致了債務人重復抵押登記,騙取貸款人資金,損害債權人利益現象的發生,帶來了一些不必要的混亂和糾紛。如某債務人以無地上定著物的土地使用權向貸款人甲銀行作抵押,并在土地管理部門辦理登記;此后此債務人在同一片土地上建筑房產,待辦理合法的產權證后,又用房產向貸款人乙銀行作抵押,在房產部門辦理抵押登記,這就發生了債務人重復抵押,債權人權利發生沖突的問題。這便是由于登記機關分屬不同的行政機關,缺乏相互間聯系而造成的不應有的結果。

(二)法定登記部門對有些貸款抵押物未開辦登記業務

《擔保法》規定,以林木抵押的,登記部門為縣級以上林業主管部門;以航空器、船舶、車輛抵押的,為運輸工具的管理部門登記。在實際工作中,當事人雖經多次與林業局、車輛管理機關等進行聯系,但有些部門一直不同意開展該項登記業務,使得銀行部門抵押物無法登記。

(三)有些抵押物辦理抵押登記難度較大

主要表現在:一是有些企業資產由于歷史上的種種原因,沒有辦理產權登記手續,無產權證書,無法辦理登記;二是有的抵押物估價難度較大,若找專門評估機構,費用較高,抵押人負擔過重,登記積極性不高。

(四)抵押權的實現難度較大

《擔保法》規定,債務履行期屆滿抵押權人未受清償的,可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款優先受償,協議不成的,抵押權人可以向人民法院提起訴訟。在實踐中,一方面由于很多抵押物沒有統一的估價標準,有關部門對抵押物估價偏高,致使借款以物抵債后銀行蒙受重大損失;另一方面,由于目前市場機制不健全,缺少規范的拍賣、變賣市場,即使有拍賣市場,也因基層市場不健全,拍賣抵押物難度大,銀行難以及時實現處置權。

針對上述問題,筆者認為應從下列幾方面加以完善。第一,盡快制定配套的法律法規。《擔保法》盡管為擔保行為提供了法律依據,但本身并非包羅萬象,它的貫徹實施,需要相應的配套法規,以便在實踐中操作。應

盡快制定《信貸法》,中國人民銀行亦應根據《擔保法》的總體原則和有關精神制定具體的擔保貸款的規章。第二,應建立健全必要的抵押登記機構,消除抵押部門不統一的狀況,或至少應在各登記部門之間建立相應的溝通制度,制定相應的辦法、制度,逐步規范抵押登記,使辦理登記有章可循、暢通無阻,只有這樣,才能全面、及時地掌握抵押物登記的情況,堵住漏洞,防止債務人重復抵押,維護債權人的合法權益。第三,建立規范的市場體系,健全抵押物拍賣市場,以使抵押權及時變現,使貸款人的債權得以實現,從而保護貸款的安全性。

二、關于同一財產上設定數個抵押權的效力及整體抵押的效力

實踐中往往存在著一項財產抵押給兩個或兩個以上的債權人的情形。這類抵押通常表現為兩種方式,一是抵押人使用同一標的物分別以其全部價值進行兩次或兩次以上抵押的行為,此為重復抵押;另一種則為抵押人使用某一項不宜分割財物設定數個抵押關系,而各抵押關系不重疊,所擔保的債權金額總計起來不超過該項財物的總價值,此為復合抵押。《擔保法》第35條第2款規定:“財產抵押后,該財產的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超出余額部分”,這條規定,肯定了復合抵押的效力。但抵押物重復抵押的,應為法律所禁止,如果債務人就同一財產重復抵押的,債權人應怎樣實現自己的權利呢根據我國《擔保法》的有關規定,同一財產向兩個以上債權人抵押的,拍賣、變賣所得價款按先登記優于后登記,登記優于未登記的原則受償,如果登記時間相同或合同生效時間相同的,按照債權比例受償。在實踐中,銀行若想避免重復抵押給貸款本金帶來不必要的風險,即使是對法律沒有要求辦理抵押物登記的抵押合同,仍須去當地公證機關辦理抵押物登記,辦理登記后,可以對抗同一物上的其他債權人,在實現抵押權時,順序在先,先于其他債權人得到清償。

有的銀行在放貸時,在抵押合同中約定義務人抵押其全部的資產。對此,最高人民法院在1999年3月26日的法復[1994]第2號司法解釋中規定:“債務人有多個債權人時,而將其全部財產抵押給其中一個債權人,因此喪失了履行其他債務的能力,損害了其他債權人的合法利益,根據《中華人民共和國民法通則》第4條、第5條的規定,應當認定該抵押協議無效。”因此,當企業有多個債權人時,不能將其全部的資產設定抵押給銀行,信貸部門應注意這一點,以避免抵押合同無效給銀行帶來的不利。因為一旦抵押合同被認定為無效,銀行就不享有抵押權,債務人到期不歸還貸款本息時,銀行也無法將其財產折價、拍賣或變賣,以實現自己的債權。

三、抵押人破產時,貸款人應保全自己的權利

抵押人進入破產程序,尤其是當抵押人是債務人本人時,那么貸款人應作為債權人在法院通知的期限內申報債權,逾期不申報,視為自動放棄債權,破產債務人對此筆債務不負清償的義務,因此,貸款人必須在申報期內行使申報的權利,否則就會白白失去此筆貸款。對債務人來講,已設定抵押的財產不屬于破產財產,抵押權人享有別除權,對抵押的財產可以折價或從抵押物的拍賣、變賣所設的價款享有優先受讓權,從而先于其他債權人實現貸款的本金及利息。綜上所述,貸款人在發放了抵押貸款之后,應關注貸款的運作情況,在特殊的情況下,注意運用有關的法律規定,用于保護自己債權或抵押權的實現,保障貸款的安全性,保證商業銀行的穩健運行。

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